Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3 способа продажи прав по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.
Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?
Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.
Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):
- Передать актив в субаренду;
- Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
- Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
- Заложить арендные права;
- Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.
Способ 2: Договор продажи прав аренды
Продажа прав аренды по договору — это по сути переуступка этих прав. Чаще всего такие сделки оформляют из соображений взаимной выгоды: стороны экономят время, которое необходимо на расторжение старого договора и оформление нового. Подобные сделки регламентированы нормами ст. 615 ГК РФ: без соблюдения этих правил продажа договора аренды нежилого помещения считается недействительной.
При переуступке прав аренды новый арендатор получает недвижимость на тех же условиях, что и предыдущий. Если договор был заключен на длительный период и прошел регистрацию в Росреестре, то контрагент только выигрывает от подобной сделки. Согласно ст. 615 ГК РФ при перенайме обязательно выполнение следующих требований:
- Новый арендатор должен пользоваться имуществом только на тех условиях, которые прописаны в договоре аренды;
- Третье лицо может купить договор аренды помещения с согласия арендатора и получить все права на имущество. Отсутствие согласия арендодателя — основание для признания договора продажи прав недействительным. При этом арендодатель не обязан давать согласие — это является его правом;
- Если арендатор нарушает условия договора, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита
- При оформлении ипотеки покупатель становится владельцем сразу после заключения сделки. При заключении договора аренды с последующим выкупом арендатор может стать собственником только после того, как выплатит выкупную стоимость жилья.
- При оформлении ипотеки владелец может полноправно распоряжаться квартирой только после снятия обременения. При переходе права собственности по договору аренды собственник может распоряжаться ей как хочет.
- Чтобы финансовая организация выдала покупателю кредит, нужно подтвердить свою платежеспособность, возможно привлечь созаемщиков, иметь хорошую кредитную историю. Для заключения договора аренды этого не требуется.
Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
Преимущества заключения сделки:
- общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;
- арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;
- если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.
Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:
- отсутствует четкая юридическая форма сделки;
- приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;
- при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.
Нюансы при замене арендатора
Переуступка прав аренды имеет свои особенности:
- Сделка может быть достаточно выгодной, если имущество принадлежит государству. Расценки на такие помещения гораздо ниже, чем на коммерческие объекты. Важно: проведение торга обязательно, когда собственником недвижимости является государство, а также когда договоренность заключается между юридическими лицами.
- Договор может заключаться на любой срок, при этом нужно учитывать период действия основного соглашения.
- Необходимо согласие собственника.
- Регистрировать нужно только те документы, которые заключаются на период свыше одного года. Для этого договор подается в Росреестр сразу после его подписания участниками.
Что такое переуступка прав аренды
ППА – это передача права пользования арендуемой коммерческой недвижимостью третьему лицу, и это бывает крайне разумным вариантом обращения с недвижимостью. Раскладываем по полочкам.
Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.
Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.
Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.
Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.
Ппа что это в недвижимости
Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. заключила договор, согласно которого переуступает права аренды . Вследствие этого занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».
- заявление;
- копия доверенности, заверенная нотариусом;
- платеж;
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
- копия и подлинник учредительных документов арендатора;
- свидетельство ОГРН;
- свидетельство ИНН;
- устав;
- если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
- учредительный договор, если заключался;
- подлинники БТИ (менее годичной давности);
- план каждого этажа;
- эксплиация;
- выписка по форме 1-а из технического паспорта;
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
- протокол собрания совета директоров, акционеров;
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
- подлинник протокола соглашения переуступки.
Последствия и обязанности
После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством.
Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:
- перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
- оплата аренды (согласно первоначальному договору),
- погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).
Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:
- предыдущего арендатора, который передает ненужную недвижимость,
- последующего арендатора, приобретающего объект по сходной цене,
- арендодателя, который не лишается прибыли от предоставления объекта недвижимости в аренду согласно оговоренной в договоре арендной плате.
В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.
ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.
Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:
- паспорт для удостоверения личности,
- официальный документ о согласовании с владельцем объекта о передаче права аренды или иной документ, который подтверждает о том, что он уведомлен, а также два экземпляра договора переуступки,
- согласие второго супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса. Если недвижимость находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя,
- доверенность (при подаче заявления иным лицом).
Юридические лица дополнительно к перечисленным документам должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Регистрация данной услуги требует внесения государственной пошлины, размер установлен законодателем. Для физических лиц сумма составит 2000 рублей, для юридических – 22000 рублей.
Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски
Последние изменения: Январь 2020
Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.
Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.
Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.
- Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.
- В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:
- ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
- пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.
Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:
- Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
- Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
- Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.
По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.
Что проверить перед покупкой компании
Что касается непосредственно покупки, то перед ней помимо обычных в таком случае проверок — что у компании с бухгалтерий, налогами и обязательствами, доверенности представителя (т.к. сделку вел он), мы проверяли две вещи:
Для этого достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Она делается через сайт Росреестра. Надо ввести кадастровый номер помещения, и тебе (любому человеку) выдается бумага, что на это помещение с такой-то по такую-то дату наложено обременение в пользу ООО «Ромашка». Если оно наложено, значит, ООО «Ромашка» действительно является арендатором.
Еще надо проверить в Арбитражном суде по месту нахождения объекта или в суде по юридическому адресу фирмы-арендатора, нет ли судебных дел о расторжении договора аренды помещения по вине фирмы, а также не взыскиваются ли долги в пользу города за нарушение сроков выплат арендной платы.
Данные о задолженности можно узнать из справки о взаиморасчетах или так называемом акте сверки по договору аренды с городом.
2) Проверить, какие виды деятельности можно осуществлять в помещении согласно договору аренды.
Это нужно, чтобы понять, подходит ли это помещение под тот вид деятельности, который ты планируешь. Если вы хотите не только получить лицензию, но и сделать перепланировку, это отдельный этап с БТИ, а оно может не согласовать перепланировку. План БТИ прикреплен к конкурсной документации и договору аренды, его надо изучить заранее и получить консультацию в БТИ о законности будущей перепланировки.
Татьяна Петренко, руководитель благотворительного проекта Pro Bono Russia, управляющий партнер Legal Lab Pro:
В целом есть два варианта, как получить право аренды без участия в торгах:
Необходимые документы
Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:
Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.
На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.
[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]
Необходимые документы
Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:
- Копия паспорта;
- Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
- Первоначальный договор;
- Согласие собственника, владеющего объектом;
- Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
- Договор о продаже (переуступке прав на объект);
- Акт приема-передачи объекта;
- Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
- Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
- Доверенность представителя;
- Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
- Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
- Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку недействительной.
Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.
На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.
PPA: что это такое и в чем выгода
Аббревиатура PPA – от английского Pay Per Action переводится как оплата за действие. Также можно встретить обозначение CPA – Cost Per Action. Для клиента такой тип оплаты – самый удобный с точки зрения эффективности и экономии бюджета. Когда вы платите за клики, вы не можете заранее предсказать, какой результат получите. Все равно, что посылать кого-то в магазин, не сказав, что конкретно вам нужно. Да, что-то вам обязательно принесут. Но нет гарантии, что это то, что вы хотели получить. А если вы заранее составляете список покупок, то точно знаете, на что уходят ваши деньги. По модели PPA вы платите за тех пользователей, которые заинтересованы в вашем предложении и подтвердили это целевыми действиями.
CPL – это направление партнерки или оффера от модели PPA. Таких направлений два: CPL – Cost Per Lead – оплата за лиды) и Cost Per Sale – оплата за продажу. Лидом может быть регистрация на сайте, заполнение анкетной формы. В случае с CPL вы платите за продажу, когда пользователь у вас что-то покупает. Это особенно актуально для интернет-магазинов.
Выгоды от переуступки
Переуступка имеет ряд выгод. Опишем основные из них:
- если планируете переуступать длительный контракт, то выплаты будут продолжаться по прежней цене, более выгодной, чем была на актуальный момент;
- чаще всего такие договоры заключаются относительно помещений, находящихся в зданиях в центральных районах городов, приносящих наибольшую выгоду;
- перед тем как приобретать права при помощи ППА, потенциальный арендатор имеет возможность посмотреть недвижимость «в работе», и проверить, сколько она приносит денег, как много клиентов у того бизнеса, который в ней размещается;
- первый арендатор не будет иметь проблем из-за разрыва соглашения с владельцем недвижимости, а также сможет вернуть часть вложенных средств.
Уступка прав арендатора по договору аренды нежилого помещения
Порядок проведения торгов арендатором при передаче прав на государственное имущество законодательством не урегулирован, и на сегодняшний день к оформлению соглашения об уступке прав арендатора применяются по аналогии нормы закона, регулирующие распоряжение государственным имуществом собственником такого имущества (КУГИ СПб), и в соответствии со сложившейся практикой.
Регистраторы Росреестра проверяют соблюдение арендатором требований законодательства по проведению и оформлению итогов конкурса. Для государственной регистрации стороны обязаны подать в органы Росрегистрации Протокол Конкурса, публикацию сообщения о проведении конкурса, подтверждающую соблюдение требований публичного уведомления всех заинтересованных лиц о проведении конкурса на распоряжение государственным имуществом, Соглашение об уступке прав арендатора и другие документы, обязательные для государственной регистрации сделки по переходу прав на недвижимое имущество.