Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора по соглашению сторон или инициативе одной из сторон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расторжение договора аренды должно быть оформлено документально — если вы этого не сделаете, возникнут проблемы. Например, арендатор не захочет освобождать помещение, или арендодатель потребует деньги за то время, когда арендатор фактически не пользовался имуществом. Мы расскажем, как расторгнуть договор аренды и как поступить, если одна из сторон не хочет этого делать.
Требования к оформлению
Во всех деловых письмах стоит придерживаться правил, отраженных в ГОСТ Р 6.30-2003 от 03 марта 2003 года. Именно в этих стандартах наиболее полно описано, что должно содержаться в деловой переписке, а чего необходимо избегать. Например:
- Шрифт, его стиль и размер. Рекомендуется к использованию Тimes New Roman или как альтернатива Times DL. Размер шрифта может варьироваться в диапазоне от 12 до 14. Межстрочный интервал – 1-2.
- Состав реквизитов документа. Всего ГОСТ содержит 30 таких пунктов, рекомендованных для применения в официальных письмах.
- Требования к размещению реквизитов на бумаге. Каждая информационная частица в письмах имеет свое место.
- Должность лица получателя указывают в дательном падеже.
- Письмо не должно иметь более четырех разных адресатов.
- Пункты либо разделы документа нумеруют только арабскими цифрами.
- Текст должен быть изложен от первого лица множественного числа и т.д.
Для иллюстрации требований ГОСТ содержит ряд приложений в виде примеров бланков, в которых соблюдаются все изложенные в документе пункты.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Правила составления письма о расторжении договора аренды
В договоре аренды жилого или нежилого помещения всегда отражается срок действия документации. Однако иногда могут возникнуть обстоятельства, побуждающие арендатора прекратить взаимодействие досрочно. В этом случае важно письменно сообщить арендодателю о возникшем желании. Обязательно потребуется подготовить письмо о расторжении договора аренды. Оно оформляется в 2 экземплярах. Один из них направляется противоположному участнику сделки, а другой остается у самого гражданина. На уведомлении о расторжении договора аренды проставляется отметка, подтверждающая факт получения. Если возможность передачи уведомления отсутствует, допустима отправка документа заказным письмом. Важно, чтобы факт получения подтверждало соответствующее уведомление. Оно будет выступать доказательством, подтверждающим соблюдение требований действующего законодательства.
Способы подачи и сроки
Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.
Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.
После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение. Неважно какое – жилое или нежилое.
К сожалению, а может и к счастью, единой формы акта сверки нет. В законодательстве не утвержден определенный бланк, благодаря чему каждая организация может самостоятельно разработать подходящую форму в зависимости от специфики своей работы.
Каждый акт сверки имеет уникальный порядковый номер. В силу того, что он составляется на определенную дату, ее также следует указывать рядом с номером документа. Нумерация может производиться в пределах месяца, квартала, года. Все акты сверки регистрируются в журнале для удобства контроля.
Как правило, акт содержит так называемую «шапку». В ней указываются наименования организаций дебитора и кредитора. Далее следует таблица, в которой расписываются долговые обязательства, суммы, перечисленные в счет погашения задолженности, а также выводится конечное сальдо на определенную дату (как правило, конец отчетного периода — месяц, квартал, год). В конце обязательно указывается дебетовое или кредитовое сальдо прописью.
Акты сверки подписываются главным бухгалтером и руководителем организации. Подписи в обязательном порядке скрепляются печатью предприятия.
После составления акт сверки отправляется к контрагенту. При этом руководитель и главный бухгалтер этой организации должны либо поставить свои подписи под имеющимися данными, либо внести коррективы в записи и передать подписанный документ обратно.
В настоящее время формы актов сверки заложены во все бухгалтерские программы. В этом есть несомненные плюсы. Во-первых, такие акты заполняются автоматически на основании проведенных документов. Во-вторых, у бухгалтера не возникнет трудностей с разработкой специальной формы.
Акты всегда составляются в двух экземплярах.
Перед тем как формировать акт сверки , проверьте правильность оформления, заполнения первичных и налоговых документов (товарных накладных, счет-фактур, приходных ордеров).
После этого просмотрите правильность отражения операций в бухгалтерском учете. Помните, что если вами будет допущена ошибка в проводке, операция может не включиться в акт сверки (если вы используете программу).
Если вы составляете акт сверки вручную, подберите все документы. Сложите их в хронологическом порядке – от первого к последнему.
Вы можете разработать бланк самостоятельно, так как унифицированная форма не утверждена. Данный документ должен обязательно содержать такую информацию, как дата составления- временной интервал, за который проходит сверка расчетов- реквизиты сторон- порядковый номер документа- дата документа- сумма по дебету и кредиту. В конце акт сверки должны подписать обе стороны договора.
Если ранее производились расчеты, проставьте сальдо на начало периода. Эту информацию вы можете получить из предыдущей сверки или же из карточки по счету, в которой отражены операции с этим контрагентом (счет 62, 76 и другие).
Затем начинайте заполнять акт. Если вы приобретали что-то у контрагента, укажите сумму в кредите, если оплачивали за товар – в дебете. Внизу подведите итог, то есть просуммируйте сумму по дебету, кредиту и узнайте разницу, которая будет являться задолженностью той или иной стороны.
Для сверки вам понадобится акт и от контрагента, с помощью которого вы получите информацию о данных, отраженных в его бухгалтерском учете.
Форма акта сверки взаиморасчетов
В акте сверки отражаются хозяйственные операции, совершенные между двумя контрагентами за определенный период, и выводится сумма задолженности.
В законодательстве не предусмотрено унифицированной формы данного документа.
Поэтому, форму акта сверки взаиморасчетов организация разрабатывает самостоятельно.
При этом форму следует утвердить как приложение к учетной политике.
Отметим, что акт сверки не является первичным учетным документом, подтверждающим совершение хозяйственной операции, так как не влияет на финансовое состояние сторон.
Поэтому отражать в акте все реквизиты, установленные для первичных документов в п. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», не обязательно.
Цель составления акта
Если информация в документе, составленном инициатором сверки, не будет совпадать с той, что имеется у его контрагента, то в конце документа следует зафиксировать имеющиеся расхождения. То же самое касается задолженностей: если такие факты будут выявлены, нужно обязательно обозначить период, в течение которого следует их погасить. В противном случае суд, при возникновении претензии, не сможет принять во внимание аргумент по нарушению сроков денежных перечислений.
Акт сверки взаиморасчетов по закону может являться основанием для прерывания трехлетнего срока исковой давности. То есть, в тех случаях, если должник подписывает акт сверки в течение трех лет, он считается признавшим свои долговые обязательства и обязан их погасить в установленные сроки.
Бывает так, что за истекший с момента подписания договора и исполнения обязательств период контрагент был признан банкротом. В таких ситуациях кредиторские долги спустя определенное время могут быть списаны на расходы организации.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
На основании каких норм закона составляется письмо
Договор аренды предусматривает условия об арендных каникулах, то есть периоде, в течение которого арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендных платежей. Там могут быть прописаны и основания, по которым такие каникулы предоставляются (ст. 421 ГК РФ — «свобода договора»). Для получения отсрочки арендатор пишет арендодателю письмо с такой просьбой и излагает основания для ее удовлетворения. Правил написания такого письма законодательно не установлено. Оно составляется в свободной форме, если договором аренды не предусмотрены другие правила.
Согласно п. 1 ст. 19 ФЗ № 98 для реализации своего права арендатору необходимо обратиться к арендодателю с заявлением об отсрочке арендной платы. Последний в течение 30 дней после получения такого письма обязан заключить с арендатором соответствующее дополнительное соглашение к действующему договору аренды.
Отсрочка также предоставлялась в связи с распространением коронавирусной инфекции. Согласно ст. 19 ФЗ «О внесении…» от 1.04.2020 № 98-ФЗ в целях оказания помощи наиболее пострадавшим от карантинных мероприятий субъектам предпринимательства предоставлена возможность отсрочить арендные платежи за период с введения режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года.
Условия, на которых заклоючалось дополнительное соглашение, сформулированы в п. 3 Требований, введенных в действие постановлением Правительства РФ «Об установлении …» от 03.04.2020 № 439.
Важно! Условия отсрочки, указанные в Требованиях, обязательны для сторон, за исключением ситуации, когда дополнительное соглашение предусматривает более комфортные условия для арендатора.
Проверка взаиморасчетов — это обязательная процедура при ведении закупочной деятельности. Заказчик и исполнитель в рамках контракта обязаны контролировать правильность и своевременность внесения оплаты, выполнения работ услуг , отгрузки товаров. Единый бухгалтерский документ, отражающий необходимую информацию, — это акт сверки взаиморасчетов. Для осуществления выверки необходимо запросить сведения у контрагента. Например, направив в адрес поставщика письмо с запросом на предоставление информации для бухгалтерской сверки.
Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора
- Вначале всегда прописывается название документа, то есть «уведомление». Следующей строчкой пишут уточнение, например, об одностороннем отказе от продления договора аренды.
- Во вступительной части (справа сверху) прописываются идентификационные данные каждой стороны-участницы сделки. Требуется заполнить название организации полностью, ИНН, КПП, номер банковского счета и реквизиты финансовой фирмы, юридический и фактический адрес, рабочий телефон.
- При оформлении реквизитов другой стороны требуется прописать обращение к человеку, который представляет организацию или ИП, например, «Управляющему». Далее вписывается ФИО без сокращений и название предприятия.
- В теле документа прописывают реквизиты арендного договора, который требуется расторгнуть. Обязательной к указанию является информация о номере документа, названии, времени и месте оформления и сторонах, которые оформили бумагу.
- Ниже прописывают пункт договора аренды, который дает сторонам право расторгнуть его раньше времени. В соответствии с пунктом прописываются причины, например, нарушение обязательств одной из сторон.
- В конце документа указывается дата желаемого прекращения правоотношений. День должен следовать после даты, когда человек получит уведомление.
- Внизу документа заявитель ставит дату написания и номер.
- Уведомление заверяется печатью и подписью руководителя с расшифровкой. В конце пишется его полная должность.
Аренда является одним из видов отношений между заказчиком и исполнителем. Законодательством установлено, что любой договор можно расторгнуть по согласию сторон, а также по инициативе одного гражданина. Обязанностью сторон является уведомление о желании прекратить действие документа.