Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Практически все квартиры в Москве, находятся в долевой собственности. Есть несколько источников появления долевой собственности, на рынке недвижимости, а вот причина продажи доли в квартире почти всегда одна, нерешенный конфликт между родными людьми.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
С чего начать продажу?
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
У вас будет 30 дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки. Если за это время не найдете деньги, чтобы выкупить долю, бывшая муж или жена продадут свою долю постороннему человеку. Для продажи своей доли требуется уведомить другого собственника.
Если второй собственник отказывается выкупать долю, а вы не хотите ждать 30 дней, возьмите со своего бывшего супруга или супруги письменный отказ. Документ заверьте у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса 1500 руб. Если один из супругов продает свою долю без письменного отказа в течение месяца, бывшего мужа или жены, такую сделку легко признать недействительной.
Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как поделить квартиру при разводе, если она куплена по программе «Молодая семья»?
Вопрос: Мы с мужем, находясь в браке, купили квартиру по программе «Молодая семья», большую часть суммы добавили из семейного бюджета. Два года назад мы развелись. Теперь планируем раздел имущества. Вопрос: каким образом делится квартира, если она куплена по программе «Молодая семья», и часть ее стоимости была погашена за счет наших собственных средств?
Ответ: Суть программы « Молодая семья» в представлении государственной субсидии для покупки жилья, строительства дома, погашения последнего платежа по паевому взносу в жилищно-строительный кооператив.
Квартира, приобретенная в рамках этой программы, является общей собственностью мужа и жены. Федеральная субсидия «покрывает» 30-35% стоимости недвижимости. Остальную сумму супруги выплачивают за свой счет. Поэтому раздел такой квартиры не отличается от раздела жилья, купленного с помощью обычной ипотеки. Он производится двумя способами:
- добровольно – в этом случае стороны составляют письменное соглашение, определяющее долю недвижимости и часть долга, отходящую каждому супругу после развода;
- в судебном порядке – при наличии несовершеннолетних детей или невозможности решить вопрос добровольно.
В каждом из указанных случаев необходимо согласие банка, выдавшего кредит. Банк является заинтересованным лицом по спорам такого вида и обязательно присутствует на судебном процессе по имущественному разделу.
Суд изменяет статус собственности квартиры, переведя порядок пользования из общего в долевой. В результате чего, у каждого супруга появится своя часть жилища, принадлежащая ему на праве единоличной собственности, т.е. его доля становится самостоятельным имущественным объектом. Это право позволяет совершать с ним любые операции.
Чаще всего один из супругов уступает свою часть квартиры другому взамен на прекращение долговых обязательств перед банком. Супруг, оставшийся собственником квартиры, берет на себя погашение кредита. По дополнительной договоренности отказавшейся стороне может быть предоставлена денежная компенсация.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Не рекомендуем. Попробуйте обойтись без попыток досудебного урегулирования после получения нескольких отказов в том числе письменного. Потому что совладелец может из вредности испортить жизнь и усложнить дело.
Что может сделать непримиримый дольщик:
- Подарить долю третьему лицу или несовершеннолетнему ребенку. Вы сможете выселить нового дольщика, потратив больше времени, денег и сил. Придется снова собрать документы, оплатить пошлину, подать в суд и ждать результата. В случае с несовершеннолетним все может быть еще сложнее, так как к делу могут привлечь опеку и комитет по защиты детей. В результате поднимается ненужная шумиха, что замедлит судебный процесс.
- Попробовать вселиться в жилье. Суду важен сам факт попытки. Вы можете не пустить дольщика в квартиру, но тогда он позовет участкового, который станет оформлять акт и привлечет внимание соседей. Акт участкового или показания соседей докажут суду, что совладелец пытался попасть в квартиру. Если попытка въехать в квартиру будет после подачи документов, то она сыграет против дольщика. Ведь суд увидит, что интерес к имуществу вызвал факт суда. Поэтому условие, при котором дольщик пытался попасть в квартиру, тоже важно.
Правовой режим имущества супругов
После вступления в брачные отношения реализация имущественных отношений граждан будет осуществляться с учетом особенностей, установленных семейным законодательством. Причиной тому является особый правовой режим имущества, в том числе недвижимости, приобретаемой за счет общих средств партнеров.
Правовой статус жилья, принадлежащего супругам во время брака, имеет следующие особенности:
- к личной собственности мужа или жены относится имущество, приобретенное по безвозмездным сделкам (наследование, дарение);
- объекты, принадлежавшие молодоженам на момент регистрации семейных отношений, также остаются их индивидуальной собственность во время брака;
- движимое и недвижимое имущество, купленное в браке за счет средств семьи, переходит в совместную собственность партнеров.
Указанный правовой статус будет иметь прямое отношение на условия и порядок распоряжения недвижимостью, в том числе на возмездные сделки между супругами.
Если квартира является личной собственностью одного из партнеров, он может распоряжаться ею по собственному усмотрению и без согласия своей второй половины. В этом случае, даже продажа недвижимости своему супругу будет проходить по общим правилам совершения гражданских сделок.
Иная ситуация возникает в случае, если граждане в период брака приобрели жилье, которое имеет статус совместного имущества.
Распоряжение имущественными активами, находящимися в совместной собственности граждан, имеет следующие отличительные черты:
- отчуждение такого объекта возможно только при обоюдном согласии всех собственников;
- каждый владелец будет выступать продавцом при заключении договора купли-продажи;
- отчуждение имущества без согласия всех владельцев недопустимо.
Как правильно продать свою долю в квартире?
Если все же вы решили продавать свою долю, то важно все сделать правильно, с соблюдением законности, отмечает Гусятников. «С юридической точки зрения, для собственника нет преград к продаже своей доли в недвижимости, – говорит юрист. – Но надо будет выполнить ряд условий. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ остальные собственники имеют преимущественное право покупки вашей доли. Это значит, что вы должны предложить ее приобрести сначала им. Если они откажутся, то можете продавать ее кому угодно. Еще один важный момент – цена, по которой вы будете продавать долю посторонним людям, не должна быть ниже той, по которой вы предлагали ее своим сособственникам».
Уведомить остальных дольщиков надо официально, через нотариуса, говорит эксперт. «Он сам подготовит и отправит все необходимые документы. С того момента, как другие собственники вашей квартиры получат письмо, у них будет месяц на принятие решения. Если они захотят купить вашу долю или официально отказаться, они должны будут прийти к нотариусу и оформить соответствующие документы. Если никакого ответа не последует, это тоже не будет препятствием. После истечения 30-ти дневного срока вы сможете продать свою долю посторонним людям», – объясняет юрист.
Но если вы не уведомите остальных собственников в соответствии с законом, то они могут в судебном порядке в течение трех месяцев подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Как продать квартиру, если вашего мужа собираются мобилизовать?
Если вы планировали продать квартиру, но муж получил повестку и решил отправиться в военкомат, то нужно как можно быстрее оформить доверенность. Мужчина не обязан доверять право распоряжаться своей недвижимостью супруге – доверенным лицом могут быть родители, дети, другие родственники или просто знакомые. При этом в документе должно быть прописано право совершения сделок с недвижимостью от лица мобилизованного.
Важно: объясните нотариусу, зачем оформляете доверенность. Это поможет ему правильно составить документ. Помните, что такого понятия как «генеральная доверенность» официально не существует – под ней понимают документ, передающий максимально широкий круг прав доверенному лицу. Поэтому важно корректно составить его с учетом конкретной ситуации.
Альтернативный вариант – заключить брачный контракт, по которому совместно нажитое имущество переходит в собственность супруги. Также можно составить дарственную. Цель – избавить супруга от права собственности на недвижимость, которое в дальнейшем может стать препятствием к совершению сделки.
Стоит понимать, что на данный момент законом не предусмотрено никаких особых условий и исключений для мобилизованных при продаже недвижимости. В некоторых регионах нотариусы не взимают с них плату за услуги правового технического характера, но порядок проведения сделок не меняется.
Юлия, как и Ирина, пробовала обращаться в правоохранительные и надзорные органы, но там ответили, что состава преступления нет — всё законно. Единственный выход — обращаться в суд и уже в судебном порядке доказывать, что сделки по дарению и последующей продаже были совершенны с нарушением их прав.
«Сособственники — владельцы других долей в квартире — имеют преимущественное право покупки, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, — говорит специалист по работе с недвижимостью Алла Ключарева. — По закону их нужно письменно, направив телеграмму, уведомить о выставлении доли на продажу и указать цену. У собственников есть месяц на размышление и принятие решения. Если спустя это время заявок на покупку от содольщиков не поступает, то эту долю можно продать любым лицам. При этом покупатели должны понимать, что доля в праве собственности — это ещё не часть жилплощади. Чтобы определить, где у кого, как говорится, какой угол, необходимо выделить свою долю в натуре. Эта процедура проводится, как правило, также в судебном порядке».
Почему необходимо согласие?
Согласие на распоряжение общей собственностью – одна из важных норм (ст. 36 Семейного кодекса РФ), гарантирующих соблюдение прав каждого из супругов в браке.
Поскольку по умолчанию все имущество, приобретенное в браке (за несколькими исключениями) будет общим, мнение и мужа, и жены должно учитываться при совершении сделки.
Исключение – личное имущество: унаследованное, купленное до брака, подаренное. Оно принадлежит конкретному человеку и не будет делиться при разводе. Соответственно, чтобы продать личное имущество, согласия мужа или жены не требуется.
Следует иметь в виду, что даже имущество, приобретенное формально до брака, может быть признано общим в некоторых случаях:
- были внесены серьезные и дорогостоящие улучшения (ремонт, реконструкция);
- недвижимость была куплена в кредит, который выплачивался во время брака – соответственно, за счет средств семейного бюджета.
На распоряжение общим имуществом разрешение, причем исключительно в нотариальной форме, необходимо всегда.
Как продавать квартиру после смерти супруга?
После смерти одно из супругов продать недвижимость можно без риска последующей отмены сделки, только если режим собственности точно установлен.
Если квартира принадлежала продавцу и являлась его личным имуществом, отказа от наследства или согласия наследников умершего не требуется. Но если недвижимость была общим имуществом, правильно оформить сделку сложнее.
По закону после смерти открывается наследство, поэтому если недвижимость была общим имуществом, она входит в наследственную массу.
Обеспечить законность продажи такой квартиры можно несколькими способами:
- Наследники пишут отказ от наследства. В этом случае никаких претензий они предъявить не смогут.
- Наследники пропустили срок вступления в наследство в 6 месяцев – отказались от своей доли по умолчанию. Но следует иметь в виду, что наследники должны знать об открытии наследства (а продавец – иметь доказательства об их осведомленности), иначе они в суде могут заявить о восстановлении пропущенного срока.
- Наследство делится между наследниками и второй супруг продает уже только свою долю.
Продавать «тихо» квартиру умершего супруга без согласия детей не стоит – они легко оспорят подобную сделку, даже если узнают о ней далеко за пределами срока пропуска вступления в наследство.
Если квартира была оформлена на умершего, перед продажей необходимо вступить в наследство и переоформить право собственности, если у умершего есть дети (в том числе, от прошлых браков), их отказ от наследства или раздел имущества обязательны. Продавать юридически чужую квартиру нельзя.
Для совершения купли-продажи необходимо дополнительно собрать некоторые документы:
- часто требуется справка от нотариуса о том, что наследственное дело не заводилось или отказ наследников от наследства;
- свидетельство собственности;
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения);
- выписка из домовой книги;
- кадастровый паспорт и поэтажный план;
- если собственников несколько – нотариально заверенное согласие каждого на сделку.
Пакет документов будет лишь незначительно отличаться от стандартного, но первый пункт очень важен.