Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое кворум при общем собрании собственников?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Органом управления многоквартирного дома (МД), согласно 1 части 44 статьи ЖК, является собрание собственников жилых помещений в этом доме. Требуемый для принятия различных решений кворум определяется несколькими статьями данного нормативного акта. Чем более значима обсуждаемая проблема, тем выше необходимый показатель.
При наличии необходимого представительства можно приступать к голосованию. Основную часть вопросов законодателем разрешено принимать при простом большинстве, причем не всех владельцев жилья, а только собравшихся. То есть при наличии на собрании более чем половины собственников решение конкретного вопроса принимают от 50 процентов этой половины.
Другими словами, решать многие проблемы жизнедеятельности многоквартирного дома могут чуть более четверти жильцов. Таким вопросом является, к примеру, распределение затрат на обслуживание дома. Или механизм управления общим имуществом, допустим, через выборы Совета собственников МД.
Голосование на собрании владельцев жилья может проводиться в очной или заочной форме, а также в очно-заочной.
Что такое кворум и зачем он нужен?
В общем смысле термин «кворум» означает такое количество участвующих в собрании лиц, которого достаточно для признания решения собрания законным и правомочным. Кворум определяется либо в процентах, либо в абсолютном выражении. Устанавливается это число или действующим законодательством, или уставом организации.
Для собрания собственников жилья в многоквартирном доме такое число регламентируется законом, а именно частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). И в соответствии с этой нормой кворум для общего собрания жильцов — 50 % всех голосов.
Существуют и отдельные вопросы, для решения которых необходимо 2/3 согласных, а для некоторых — все 100 %. По этой причине не проводится двух собраний сразу, поскольку для каждого потребуется не менее 50 % поддержки. Кстати, общим решением жильцов можно изменять кворум с ½ до, например, 2/3.
Что такое кворум собрания?
Кворум — это обязательное число голосов собственников, которые должны принять участие в собрании, чтобы собрание считалось состоявшимся и действительным. Обычный кворум — это не менее 50% + 1 голос (но из этого правила есть исключения). Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество. Важно — для определения кворума используется площадь как жилых, так и нежилых помещений дома.
Чтобы было понятнее, поясним на примере. Общая площадь всех жилых и нежилых помещений дома — 12000 кв.м. В таком случае, чтобы собрание считалось состоявшимся необходимо собрать голоса собственников, владеющих не менее 6000,01 кв.м.
Если проголосовавших будет меньше (кворум отсутствует), то собрание считается несостоявшимся, а решения по поставленным вопросам — не принятыми. Такое собрание ничтожно.
Как определить, какое решение приняли собственники?
По общему правилу, решение принимается большинством голосов, но возможны случаи, когда требуется набрать половину, а то и все 100%, проголосовавших «ЗА». Подсчет ведется отдельно по каждому вопросу.
Продолжим на примере того же дома. Вопрос, по которому принимается решение: С 01.03.2021 г. начать предоставление услуги «консьерж».
Предположим, в собрании приняли участие 7000 кв.м. Значит кворум на собрании есть.
Все помнят, что возможны три вариант голосов — «за», «против» или «воздержался»? Допустим, «за» проголосовало 2550 кв.м., «против» — 2000, кв. м., и воздержались 2450 кв.м. Наибольшее число голосов отдано «за», значит собственники решили начать предоставление услуги «консьерж».
Есть случаи, когда кворум составляет не 50,01 %, а 2/3 (66,67%) от общего числа собственников. Такой кворум нужен, если принимаются:
- решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- решения об использовании фонда капитального ремонта;
- решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- решения о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта),
- решения о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
- решения о получении УО кредита или займа на капитальный ремонт, об условиях кредитного договора, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа;
- решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
- решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на общем имуществе и лиц, уполномоченных на заключение такого договора;
- решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не относящисхся к компетенции Совета дома.По этим вопросам решение также принимается большинством голосов, просто принять участие в собрании должно большее количество собственников.
Определение кворума встречи собственников жилья МКД
Кворум собрания собственников многоквартирного дома достигается не стандартным суммированием «поднятых рук», а выявленным соотношением принадлежащих метров каждому участнику схода. Площадь выделенной единицы помещения, входящей в состав МКД, играет основополагающую роль.
Посмотрите видео: «Онлайн-голосование на ОСС в МКД — «ОСС на 100%» и ИС «Моя Квартира».»
К примеру, S многоквартирного дома составляет 1000 м2, то есть это 100 %. Площадь недвижимости – 50 кв.метров, соответственно 5% от общего количества. Если жилец владеет 100 м2, то долей в референдуме признается 10%.
Таким образом, численность лично посетивших граждан и проголосовавших на встрече, не гарантирует достижения кворума. Необходимо производить расчет пропорций – владелец и метражность принадлежащей ему недвижимости.
Процедура проведения голосования
Оповестить всех участников будущих сборов следует заказным именным письмом либо разместить объявление на информационном стенде.
Уведомление через публичные доски в подъездах – распространенная практика. Однако существует дополнительный метод – личный обход всех квартир в МКД и вручение под подпись извещения о проводимой встрече собственников.
В документе обязательно указывают дату собрания и вынесенные вопросы на повестку дня.
Срок, за который следует сообщить о предстоящем мероприятии, две недели. Каждый сход проводится по чьей-то инициативе, о чем должно быть указано в извещение.
Законодатель установил три формы сборов, которые выбираются перед публикацией уведомления:
- очное;
- заочное;
- очно-заочное.
Комментарий к ст. 45 ЖК РФ
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное.
2. Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут при возникновении чрезвычайных ситуаций проводить внеочередные общие собрания. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников.
3. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов.
4 — 5. Согласно ч. 4 комментируемой статьи сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в МКД не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Причем сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме.
В качестве альтернативного варианта допускается вручение такого сообщения каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещение в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (обычно в каждом подъезде многоквартирного дома есть специальные информационные стенды).
Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и примерные формы сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме утверждены Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Согласно письму Минстроя России от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме» «порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству».
Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.
В ч. 5 комментируемой статьи говорится о той конкретной информации, которая должна содержаться в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).
7. Часть 7 комментируемой статьи предоставляет право созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. Чтобы ограничить возможности злоупотреблений с ее стороны, особо отмечено, что в повестку дня такого собрания могут быть включены только вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Голоса на собрании о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, об исключении дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Эти вопросы – редкий случай, когда в собрании могут участвовать наниматели жилья по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В этом случае наниматели считаются представителями собственников. Решения считаются принятыми, если за них проголосовало:
| по вопросу о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории | не менее чем 2/3 голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений (п. 1 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ) |
| по вопросу об исключении МКД из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки | не менее чем 1/3 голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений (п. 2 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ) |
Квалифицированным большинством, т.е. не менее 2/3 голосов всех собственников помещений в доме принимаются следующие решения:
- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Как указано в п. 2 статьи 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Например, суд правомерно признал решение общего собрания о реконструкции дома, предоставлении земельного участка для проектирования и другим вопросам незаконным, поскольку присутствовавшие на собрании собственники обладали с учетом их долей 28,4 % голосов, то есть кворум на собрании отсутствовал, вопросы, по которым приняты решения на этом собрании, существенно отличаются от вопросов, включенных в повестку дня собрания (см. «Справка о результатах обобщения практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел по спорам, связанным с деятельностью товариществ собственников жилья (ТСЖ)»).
Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.
Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.
Кворум для решения разных вопросов повестки общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) является органом управления МКД. Общее собрание собственников помещений в МКД проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы ГИС ЖКХ);
3) очно-заочного голосования.
Распространенной ошибкой в проведении общего собрания собственников помещений в МКД является неверный подсчет голосов.
Предлагаем вниманию таблицу, содержащую сведения о необходимом количестве голосов для принятия решения на общем собрании собственников помещений в МКД, в зависимости от вопроса повестки дня общего собрания.
Кворум для решения разных вопросов повестки общего собрания собственников
Кворум общего собрания собственников МКД
Для успешного проведения ОСС в многоквартирном доме необходимо собрать кворум среди собственников МКД, который считается по доле в праве собственности на общее имущество исходя из принадлежащих им квадратных метров. Кворум считается состоявшимся, если суммарно проголосовали собственники более 50% от доли общего имущества.
Далее при наборе кворума отдельно считаются вопросы по повестке дня и в зависимости от их сложности по каждому из них кворум считается отдельно.
Например, для основных вопросов, таких как выбор председателя, ответственного секретаря, членов счетной комиссии, формировании спецсчета и прочих, достаточно набрать 51% положительных голосов, а для принятия решений, связанных со сменой управляющей компании, капитальным ремонтом и любых вопросов, связанных с передачей общедомового имущества, необходимо 2/3 голосов от общего количества собственников (67.8%).
Если при проведении общего собрания собственников кворум не состоялся, то собрание считается не легитимным и результаты собрания ничтожными.
После сбора необходимого для кворума количества решений формируется протокол проведения ОСС в МКД, в котором указываются результаты голосования, повестка дня, инициатор собрания, председатель, секретарь, счетная комиссия и участвующие в голосовании квадратные метры. Далее оформленный протокол, оригиналы реестров (которые являются неотъемлемой частью) сдаются в государственный орган исполнительной власти (в зависимости от повестки дня и темы собрания).
Практика проведения общего собрания собственников многоквартирных домов
При проведении собрания на практике возникает множество обстоятельств, которые мешают проведению и тем самым нарушают действующее законодательство (ЖК РФ):
— управляющая компания (УК, УО) различными способами пытается помешать проведению внеочередного собрания в случае, если на повестке дня рассматривается ее смена;
— формируется активная группа из жильцов дома, мешающая проведению общего собрания;
— принятые решения собственников могут быть обжалованы в суде (например, при несоблюдении правил проведения очной части собрания или фальсификации решений);
— агитация лидерами общественного мнения среди большинства жильцов против голосования или по принятию отрицательного решения относительно повестки дня;
Мы рекомендуем не заниматься попытками самостоятельного проведения ОСС в МКД, а доверить эту процедуру НАШЕЙ организации, имеющей необходимый практический опыт. Учитывайте то, что при изначальном непрофессиональном подходе повторное проведение собрания будет организовать значительно сложнее или невозможно в связи со сложившимся негативом со стороны жильцов.
Что делать, если на общем собрании нет кворума?
В соответствии с ГК, статьей 181.5, отсутствие кворума является поводом для признания собрания несостоявшимся, а принятых на нем решений — ничтожными. Если нужное число участников не набралось, тогда необходимо перенести собрание на другую дату. Но в этом случае надо позаботиться о том, чтобы в следующий раз кворум состоялся. А для этого необходимо провести подготовительные мероприятия, чтобы в назначенный день и час пришли все.
Бывает, что явилось на собрание недостаточное количество человек. В подобном случае можно провести его в заочной форме. Приниматься во внимание будут мнения заочного и очного туров. Каждый вправе участвовать в одном из них, отдавая свой голос за или против варианта решения вопроса, выставленного на повестку дня.
Если нет кворума, то начинать проводить собрание не имеет смысла. Если окажется, что большинство неявившихся участников будет против принятого решения, то они впоследствии могут обратиться в прокуратуру или суд с целью отстоять свои права, защитить интересы. В результате по закону решение будет признано юридически недействительным из-за отсутствия кворума, а организатор собрания, председатель может быть лишен полномочий.
Таким образом, если нет кворума, тогда требуется перенести общее собрание на другой день или провести его в очно-заочной (заочной) форме. Принять участие в рассмотрении важных вопросов должно минимальное по закону РФ количество человек. Иначе принятое на собрании решение будет считаться недействительным и может быть оспорено в суде. Это влечет за собой ряд серьезных проблем.
Нет кворума на общем собрании собственников что делать
ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 45 ЖК РФ
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):
(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
3.2. В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Нарушение кворума собрания
Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.
Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.
ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.
Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.
Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.
Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.