Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
Покупка квартиры с долгами по ЖКХ
Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.
Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.
В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Как происходит на практике
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:
— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Что закреплено в законодательстве
Покупка квартиры на вторичном рынке — не редкость. Часто новые жильцы сталкиваются с проблемой неоплаты коммунальных услуг старыми владельцами. В этом случае в соответствии с действующим российским законодательством существует особая процедура взыскания средств коммунальными службами. Однако в любом случае новые собственники платить по чужим долгам не обязаны.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на информацию о наличии задолженности по коммунальным услугам. Просмотреть ее можно в ЖЭКе. При наличии долгов необходимо взять с продавца письменное обязательство о погашении их в определенный срок.
Внимание! Надо заметить, что закон полностью на стороне новых владельцев. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает права собственников, оказавшихся в подобной ситуации.
Бывают ситуации, когда граждане, веря на слово продавцу, приобретают недвижимость с долгами без наличия бумаги о погашении задолженности.
В этом случае свою правоту придется доказывать через суд. Компания-поставщик самостоятельно не станет разбираться, кто обязан оплачивать задолженность, а направит на ваш адрес письменное уведомление о ее наличии. Подобный подход к решению проблемы не законен.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанности по внесению платы за пользование коммунальными услугами у нового собственника возникают с момента заключения договора купли-продажи, договора аренды, договора социального найма. Договоры составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами сделки.
Все долги, которые существовали до указанного в бумаге срока, новому владельцу не принадлежат. Он не обязан вносить средства. Кроме того, поставляющие компании не имеют права прекратить подачу услуги, если новый собственник исправно оплачивает ее с момента возникновения обязанности.
Важно! Задолженность по капитальному ремонту старого владельца придется оплачивать новому собственнику.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Взыскание коммунальных долгов с бывшего владельца по суду
У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске. Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ). Т.е. требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.
Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать. Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).
Можно ли продать или купить квартиру с долгами по коммунальным услугам?
К сожалению, в Беларуси продажа квартир с коммунальными долгами не запрещена. При продаже квартиры нотариусы не отслеживают наличие долгов по ней. В этом случае покупателю нужно самому проявить бдительность и потребовать у продавца подтверждение, что все задолженности, если таковые были, погашены.
Существует исключение, когда в удостоверении договора купли-продажи сторонам могут отказать. Это происходит в случае, когда над взысканием с собственника накопившегося долга работает территориальный отдел принудительного исполнения. На квартиру могут наложить обременение в виде запрета на распоряжение ею до полной уплаты платежей. Такая информация доступна как регистратору недвижимости, так и нотариусу.
Если все же произошло так, что вы не уточнили момент по долгам и приобрели квартиру с ними, то знайте — долг не переходит к новому собственнику. Это прописано в Гражданском кодексе Республики Беларусь. Погасить накопившуюся задолженность в любом случае должен прежний собственник, так как именно он пользовался коммунальными услугами по договору, заключенному с обслуживающей организацией.
Покупателю, как только приобрел квартиру, нужно сразу поставить в известность о смене собственника обслуживающую организацию, переоформить лицевые счета на себя и заключить новые договоры на обслуживание. Также на момент приобретения жилья лучше сразу зафиксировать показания всех счетчиков.
Как узнать о долгах в ЖКХ
При приобретении недвижимости рекомендуется заранее узнать о наличии задолженности за коммунальные услуги.
Это сделать можно несколькими способами:
- через интернет на сайтах поставляющих компаний. Очень удобная функция. Покупателю нужно знать всего адрес квартиры, после заполнения формы система выдаст всю интересующую информацию. К сожалению, не все организации заводят подобные сервисы,
- управляющие компании имеют свои сайты. Каждый собственник заводит там свой личный кабинет, в котором может оплачивать услуги. Покупателю потребуется взять данные от него, войти и просмотреть интересующую информацию,
- банки также могут предоставить информацию о наличии задолженности. При заполнении формы на оплату сервис выдает информацию о необходимой сумме к погашению. Сделать это можно в любом отделении банка или в личном кабинете пользователя,
- существуют банкоматы, в которых отражена информация о сумме, подлежащей к оплате. Если общий объем средств высок, это значит, что имеется непогашенная задолженность,
- в центре управления недвижимостью. Здесь собрана вся информация о внесении платы по коммунальным услугам, данные о владельце, а также о том, на кого возложена обязанность по уплате взносов. К сожалению, подобные центры существуют исключительно в крупных городах, например в Москве, Санкт Петербурге.
Имеет ли право ЖКХ отключить свет за неуплату?
Подобными способами можно оплатить существующую задолженность при желании нового собственника. Поставляющим компаниям не принципиально, кто погасит задолженность. Главное ее полное устранение. При наличии лицевого счета узнать о задолженности и оплатить ее не составляет труда.
Для этого стоит обратиться:
- к сотруднику почты России (он введет номер счета и расскажет, какая сумма подлежит к оплате),
- к терминалу оплаты коммунальных услуг (после введения счета выводится информация о наличии задолженности, и в какой период она образовалась),
- к банковскому сотруднику, осуществляющему прием платежей за коммунальные услуги,
- к сотруднику поставляющей услугу организации лично или по телефону.
Имея на руках номер лицевого счета, можно узнать не только о наличии и сумме задолженности, но и о времени ее образования.
На сумму долга по оплате коммунальных услуг ежедневно начисляются пени, штрафы, поэтому информация, отражаемая в интернете, может отличаться от настоящей. Точные данные можно узнать исключительно у сотрудника компании-поставщика.
Чем грозит долг за коммунальные услуги
Долг по оплате коммунальных услуг, висящий на квартире, может перейти к новому владельцу. Однако это незаконно. Сотрудники УК не углубляются в тонкости законодательства и пытаются взыскать задолженность возможными методами с новых хозяев. В целях достижения цели они прекращают поставлять услугу.
Внимание! Для избегания проблем следует как можно раньше оповестить УК о смене собственника и заключить новый договор. Если этого не сделать, поставляющая организация подаст иск в суд. Если все документы в порядке, то решить проблему не сложно. В удовлетворении иска будет отказано.
Однако если появятся нестыковки, то долг повесят на нового собственника. Кроме того, система взыскания в России развита плохо, поэтому долг может просуществовать несколько лет.
Помните, что с вас никто не имеет право требовать погашения чужой задолженности, а также прекращать подачу услуг на ее основании. В ином случае действия сотрудников УК приравниваются к вымогательству.
Что предпринять, если купили квартиру с долгами за коммунальные услуги?
При сделках с недвижимостью сложно все предусмотреть. Случается так, что покупатель квартиры понадеялся на добросовестность продавца и не проверил, все ли долги уплачены. Либо извещение пришло уже после покупки, и новый хозяин не знает, как вообще появился долг. Коммунальные платежи новый хозяин начинает оплачивать с того момента, как произошел переход права на помещение.
Шаги по отстаиванию своих законных прав:
Шаг 1. У прежнего хозяина следует потребовать справку о наличии задолженности. Однако нельзя полагаться только на честность. Получить этот документ можно другими путями:
- обратиться в УК и потребовать справку о долгах или их отсутствии за весь период, предшествующий сделке;
- проверить: как давно УК, ЖК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, и если ранее, судя по документам и квитанциям, дом обслуживала другая компания, обратиться туда.
Шаг 2. Составить заявление с приложением о коммунальных платежах заявителя. К данному документу прилагается правоустанавливающий документ.
Как показывает практика, в решении спорных вопросов приоритет у нового владельца, ведь он не обязан уплачивать долги за прежнего владельца. Но если соглашение было достигнуто, то разбирается с задолженностью уже новый собственник. Это бывает оправдано в том случае, если на цену квартиры сделана приличная скидка. Если согласие не достигнуто, и старый хозяин “забыл” про долги, коммунальщики вправе требовать их оплаты в течение трех лет. Таким образом, для нового владельца процедура становится затяжной и малоприятной.
Как избежать рисков при сделке купли-продажи?
В ГК четко прописано то, как должна быть оформлена недвижимость с задолженностью. Правила следующие:
- как приобретатель, так и продавец должны участвовать на равных в процессе;
- на недвижимость требуется собрать весь пакет документации, проясняющий ситуацию с долгами;
- договор следует составить тщательно, в строгом соответствии с законодательством и по всем пунктам, касающимся уплаты долгов.
Владелец квартиры подготавливает следующий пакет: паспорт, правоустанавливающий документ, технический паспорт объекта, выписку из Росреестра.
В случае приватизации продавец обязан дополнительно представить:
- документ о состоянии лицевого счета;
- сведения о прописке;
- справку из ЕГРП;
- свидетельство о заключении брака;
- свидетельство о рождении ребенка;
- технический план объекта;
- документ о доходах.
Данные документы служат подтверждением того, что хозяин квартиры способен уплатить задолженность. Впрочем, это можно сделать и после приобретения жилья.
Что делать, если плачу за квартиру, а долг растет или не гасится
Даже сегодня, когда платежи стали автоматическими и максимально прозрачными, такие ситуации возможны. Если плательщик уверен, что полностью оплатил квартплату, а долг висит по — прежнему или даже увеличивается, действовать нужно следующим образом:
- Лично обратиться в управляющую компанию или ТСЖ с просьбой проверить факт поступления средств на счет энергоснабжающей организации. При расчете или получении оплаты мог произойти сбой.
- Если ТСЖ или УК не обнаружат ошибки, и все останется, как есть, необходимо писать в их адрес претензию с требованием аннулировать задолженность ввиду ее погашения. К претензии приложить подтверждающие платежные документы.
- При отсутствии результата направить аналогичную претензию в местную жилинспекцию и указать, что управляющие организации отказались провести проверку.
Если и жилищная инспекция откажет или не даст никакого ответа, следует обращаться в суд с иском об обязании аннулировать задолженность.
Кто оплачивает долг по коммунальным платежам при покупке квартиры?
Если к новому жильцу переходит право собственности на жилой объект, то переходит и обязательство оплачивать расходы на ремонт (пункт 3 ). может переводиться на покупателя только в случае заключения сделки о переводе задолженностей.
Новый владелец должен сам изъявить такое желание, иначе сделка не может быть осуществлена (пункт 1 – 2 статьи 391 ГК РФ). Покупатель может также не разбираться в нормативных документах и взять на себя бремя по уплате чужого долга, о чем в дальнейшем пожалеет.
В независимости от ситуации (покупается жилье или уже куплено, платится задолженность покупателем или продавцом), способ погашения сумм будет одинаковым. Как же стоит поступить? При реализации своего жилья продавцом должна предоставляться справка о том, что все услуги оплачены.
Как самостоятельно узнать о долге?
Лучше самостоятельно заняться вопросом поиска информации о коммунальных долгах. Существует несколько способов:
- Зайти лично в управляющую компанию или ТСЖ и поинтересоваться. Однако на практике сотрудники ТСЖ отказываются выдавать такую информацию без наличия у вас доверенности от собственника квартиры. Управляющие компании обычно более лояльны. Здесь же вы можете узнать какие именно платежи и куда платятся.
- Зайти на официальный сайт управляющей компании и проверить списки должников.
- На сайте официальных коммунальных служб, заполнив необходимую форму.
- Зная точный адрес недвижимости – через банкоматы.
- Зная номер лицевого счета квартиры – по городским телефонам коммунальных служб или в почтовом отделении.
- У консьержа узнать номер председателя или администратора дома и позвонить ему напрямую. Кстати, сам консьерж может быть тоже очень полезен в получении информации о долге по квартире.
- Однако единственно верное и при этом малозатратное по времени решение — заставить продавца самостоятельно взять соответствующие справки об отсутствии долга в управляющей компании, ТСЖ или непосредственно в коммунальных службах (если договор заключен с ними напрямую). Но и тут нужно учесть один фактор.