Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2014 года на территории России действует новое правило предоставления льгот при оформлении сделки купли-продажи жилого недвижимого имущества, что положительно сказывается на оформлении ипотечного кредитования физическими лицами. Так как ввиду значительного улучшения условий предоставления льгот и других уступок со стороны государства, гражданам позволяется вернуть не менее 260 000 при покупке недвижимого имущества.
Налоговый вычет в 2023 году: какие изменения
В 2023 году налоговое законодательство РФ коснулись весомые изменения. Среди нововведений стоит отметить появление новых видов вычетов и повышение ставок. Рассмотрим подробнее планируемые обновленные правила и изменения.
- Получение налогового вычета не только при покупке квартиры или дома с участком, но и по налогу на имущество организаций и земельному для налогоплательщиков. Важное условие — участие в соглашениях о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК).
- Введение нового налогового вычета для работающих пенсионеров. Сумма, которую можно вернуть, составляет до 50%, но не более 25 тысяч руб. При этом если пенсионер выплачивает ипотеку, то отдельно вправе рассчитывать на возврат средств и за уплаченные проценты.
Сумма вычета по процентам по ипотеке
Максимальная сумма, из которой рассчитывается налоговый вычет за купленную квартиру по ипотеке, на текущий момент составляет 2 млн руб., лимит возврата за уплаченные погашенные проценты — 3 млн руб. В обоих случаях расчет производится аналогично: высчитывается 13% от внесенных по ипотечному кредиту средств. По итогу в рамках имущественного вычета можно получить до 260 тысяч руб. от стоимости приобретаемого объекта и до 390 тысяч руб. от выплаченных процентов. Предельный размер применим только к кредитам на жилье, полученным после 1 января 2014 года. Если договор был оформлен ранее, ограничений по размеру любого вида вычета по ипотеке нет.
Если, погашая ипотечный кредит, оформленный после 2014 года, заемщик выплатил банку 4 млн руб. в качестве процентов, то сумма возврата, равная 13%, будет рассчитываться из лимита 3 млн руб. и составит 390 тысяч руб. Если заем получен ранее, то вычет за переплату по процентам по ипотеке будет равен 520 тысячам руб.
Важно отметить, что за каждый год заемщик вправе вернуть средства не более выплаченного НДФЛ за этот период. Это значит, что, возможно, получить 390 тысяч рублей удастся в течение нескольких лет, ежегодно подавая заявление и заполненную декларацию в ФНС. При необходимости на рассчитанную сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу. Отдельно стоит отметить, что, в отличие от основного вычета, возврат налога по процентам по ипотеке доступен один раз в рамках одного объекта недвижимости. По этой причине эксперты рекомендуют грамотно оценить возможности и при необходимости сохранить положенную льготу, потратив ее при оформлении другой ипотеки.
Воспользоваться правом на возврат налога могут только титульные заемщики (поручители не претендуют). Также стоит отметить, что индивидуальные предприниматели, работающие на УСН и ЕНВД, не платят НДФЛ, а значит не получают налогового вычета. При этом ИП на ОСНО могут претендовать на все виды возвратов налогов.
Налоговый вычет за страхование жизни при ипотеке
Чтобы получить налоговый вычет за страхование жизни при ипотеке, необходимо заключить отдельный договор сроком на 5 лет. А вот при оформлении комплексной страховки возврат налога не предусмотрен. Однако многие страховые компании предлагают клиентам воспользоваться услугами именно в комплексе. Как показывает практика, это дешевле для кредитополучателя и надежнее для банковской организации. Но по таким договорам ФНС не возвращает 13%.
Для получения налогового вычета по страхованию ипотеки необходимо соблюдение следующих условий:
- заключенный договор на получение страховки;
- срок действия — 5 лет;
- страховщик имеет действующую лицензию;
- выгодоприобретатель — заемщик, супруг, ребенок, родители;
- страховка выплачивается кредитополучателем из собственных средств.
Как рассчитать сумму?
Налог на имущество в виде жилья, приобретённого посредством ипотечного заимствования, рассчитывается двумя способами:
- исходя из кадастровой стоимости жилья;
- исходя из инвентаризационной стоимости.
Справка! До 2015 года налог на имущество рассчитывался только по инвентаризационной стоимости. В настоящее время происходит переход к кадастровой стоимости.
По состоянию на 2018 год только 14 субъектов РФ не перешли к применению кадастровой стоимости, в частности, инвентаризационную стоимость используют Дагестан, Северная Осетия, Алтай, Крым, Севастополь, Алтайский край, Приморский край, Красноярский край, Свердловская область, Смоленская область, Томская область, Курганская область, Иркутская область, Волгоградская область.
По новым правилам сумма налога рассчитывается следующим образом:
- по комнатам – 0,1% от кадастровой стоимости общей площади за минусом 10 кв. м;
- по квартирам – 0,1% от кадастровой стоимости общей площади за минусом 20 кв.м;
- по домам – 0,1% от кадастровой стоимости общей площади за минусом 50 кв. м.
При этом в каждом регионе ставки могут быть снижены до 0 или увеличены до 0,3%. Кроме того, в течение 4 лет после начала уплаты имущественного налога по кадастровой стоимости действует особый порядок расчёта сумм налога.
Действует следующая формула:
Н = (Н1-Н2)*К+Н2, где
- Н – размер налога;
- Н1 – налог, рассчитанный по правилам, указанным выше;
- Н2 – последняя сумма налога, рассчитанная исходя из инвентаризационной стоимости;
- К – коэффициент (значения: 0,2; 0,4; 0,6; 0,8 в первый, второй, третий и четвёртый годы после перехода соответственно).
Налог на недвижимость в 2021 году: когда и как платить
Простой и быстрый способ узнать ставку по налогу на недвижимость в вашем регионе, воспользоваться сервисом ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». Выберете в системе вид налога, период и регион, в котором расположена ваша недвижимость. Нажмите кнопку «Найти», после система выдаст вам всю необходимую информацию. Нажмите на раздел «Подробнее». В форме вы найдете ставки, сроки уплаты и и нормативный документ, в котором региональные власти указали всю необходимую информацию.
Paньшe нaлoг cчитaли пo инвeнтapизaциoннoй cтoимocти. Для pacчeтa бpaли cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв и yмнoжaли нa пoпpaвoчныe кoэффициeнты: гoд пocтpoйки, изнoc здaния.
Paccчитывaть нaлoг пo инвeнтapнoй cтoимocти былo нe coвceм кoppeктнo. Инвeнтapнaя cтoимocть чacтo былa нижe pынoчнoй: цeны, пpи кoтopoй жильe пoлyчитcя пpoдaть.
Налоговые обязательства собственников ипотечного жилья: льготы, сроки, размеры, штрафы
Некоторые владельцы ипотечной недвижимости могут пользоваться налоговыми льготами, предоставленными государственными и региональными властями. От обязательств платить имущественный сбор освобождаются:
- пенсионеры;
- инвалиды детства, 1 и 2 группы;
- служащие ОВД и госбезопасности;
- участники боевых действий в горячих точках;
- участники ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС;
- герои РФ и СССР;
- обладатели ордена Славы 3-й степени и др.
С полным списком категорий граждан, на которых распространяются установленные льготы, можно ознакомиться в ст. 407 НК РФ. Чтобы получить освобождение от уплаты налога на имущество, необходимо обратиться в налоговую по месту жительства, написать заявление, предоставить документы, подтверждающие ваши право на льготы и собственность.
Размер имущественного налога на ипотечное жилье рассчитывается индивидуально на основе кадастровой стоимости. Данная величина не постоянная. При расчетах учитываются следующие характеристики постройки:
- площадь;
- возраст;
- местоположение;
- окружающая инфраструктура;
- используемые стройматериалы;
- степень комфортности и т. д.
От кадастровой цены объекта недвижимости зависит размер имущественного налога. Сумма налога в первый год после покупки жилья может отличаться от последующих платежей. Связано это с тем, что на кадастровую стоимость влияют колебания рынка недвижимости. Если цены на жилье растут, увеличивается и налог на имущество.
С доставкой документов часто возникают проблемы. Если уведомление по каким-то причинам не пришло, лучше проявить инициативу и посетить налоговую для уточнения информации. За разъяснениями обращаются и в случаях, когда держатель ипотеки не согласен с расчетами кадастровой стоимости жилья и считает цену завышенной. Оспорить решение налоговой инспекции можно через комиссию по кадастровым конфликтам или в судебном порядке.
Сроки оплаты можно перенести, но для этого нужны основания. Налогоплательщик должен направить просьбу в письменном или электронном виде с указанием причины невозможности исполнения налоговых обязательств. Если ФНС сочтет ее уважительной, сроки выплат перенесут, но максимум на год.
Во время регистрации купленной по ипотеке квартиры в ЕГРП вносится запись, что это имущество залоговое, но является собственностью заемщика. Такое право владения ограничивает собственника от выполнения действий с данным объектом. Его нельзя продать без разрешения кредитора. Но по закону собственник ипотечного жилья – заемщик, он должен нести финансовую нагрузку в связи с наличием такого права собственности, включая оплату налога на имущество физлиц.
В данном виде налогообложения граждан используется система льготных категорий. Заемщики, которые выплачивают ипотеку, не являются льготниками и не освобождаются от необходимости платить государству налоги на недвижимость.
Но можно вовсе не вносить в казну деньги по данному виду налогов или воспользоваться скидкой в случае наличия такого права, установленного федеральными и региональными властями.
Налоговый вычет по ипотеке по новым правилам
После принятия поправок к Налоговому кодексу, вступивших в силу с 2014 года, право вернуть НДФЛ на проценты не зависит от желания и возможности налогоплательщика использовать вычет на квартиру. При этом процентный вычет предоставляется однократно, только по одному объекту.
Налоговый кодекс не ограничивает количество кредитных договоров, главное — чтобы они были целевыми. Если вдобавок к ипотеке у гражданина имеется также и целевой заем, вычет можно заявить на проценты по обоим договорам. Однако для использования «нового» вычета договоры ипотеки и договоры на покупку квартиры должны быть заключены позднее 1 января 2014 года.
Отвечая на вопросы плательщиков НДФЛ, Минфин обратил внимание, что, если гражданин ранее уже использовал вычет на приобретение жилья, а после 2014 года приобрел еще одну квартиру по ипотеке, он вправе воспользоваться «процентным» вычетом. Единственное условие: при возмещении НДФЛ в связи с прошлой покупкой в сумме вычета не должны учитываться проценты, ведь этот вычет — однократный (письма от 16.12.2014 № 03-04-05/64922 и от 20.02.2015 № 03-04-05/8148).
Подробнее об изменениях в порядке получения вычетов см. в материале «Статья 220 НК РФ (2015): вопросы и ответы».
Подоходный налог и вычеты при покупке квартиры в ипотеку
Законодательством предусмотрены налоговые вычеты при покупке жилья, но воспользоваться данным правом могут не все граждане нашей страны.
Максимальный размер вычета в 2020 году установлен на отметке 13 % от 2 миллионов рублей. При этом разрешается приобретать как одно помещение от 2 млн. руб., так и несколько по более низкой стоимости.
Собственники жилья должны быть трудоустроены, получать официальный доход, та как налоговая преференция в виде вычетов формируется из подоходных выплат, которые граждане перечислили за предшествующий период.
Если заработная плата составляет менее 2 млн. руб. в год, получить вычет единым платежом нельзя. Гражданин может вернуть только ту сумму, которую он выплатил ранее.
У владельцев квартир есть право каждый год подавать документы на присвоение выплат в рамках налогового вычета. Для получения более крупных сумм рекомендуется подавать документы 1 раз в 3 года.
Особенности налога на имущество
Несмотря на то, что квартира, купленная в ипотеке, является залоговым имуществом, собственник обязан платить начисленные на нее государственные и муниципальные сборы.
Фактически такая квартира считается собственностью физического лица, а на подобное имущество налоговое органы накладывают определенные обязательства.
Налог на имущество исчисляется в зависимости от своей стоимости. Эти требования определены действующими положениями Налогового Кодекса РФ.
Федеральная налоговая служба должна присылать уведомления о необходимости уплаты налогов. До момента получения документа производить платеж не обязательно.
Если уведомление не было получено или пришло с опозданием, никаких негативных последствий быть не должно. При этом должно быть обозначено, что отсутствие уведомления связано с тем, что его не отправили сотрудники налоговой службы, а оно не затерялось на почте или было изъято из почтового ящика.
Но и самим гражданам не стоит относиться к этой обязанности халатно, иначе будут назначены штрафы. Сумма первого штрафа будет составлять 20 % от первоначального размера налога на имущество, повторное нарушение влечет наложение взысканий в размере 40 %. Штрафы назначаются за пропуск выплат — это месяц с момента получения уведомления.
Сроки оплаты налога на квартиру в ипотеке
Имущественный налог должен быть оплачен по месту расположения объекта налогообложения. Ежегодно Федеральная налоговая служба устанавливает физическим и юридическим лицам сроки выплаты взносов. Ранее имущественные взносы вносились до 1 октября по начислениям за предыдущий год.
В 2018 году сроки транспортного и имущественного налога были сдвинуты. Теперь погасить полученные уведомления нужно до 1 декабря. Указанный период действителен для всех субъектов Российской Федерации.
Законодательные нормы позволяют переносить срок уплаты, если налогоплательщик своевременно направит заявку региональному инспектору с такой просьбой. Для положительного решения в заявлении должны быть указаны основания для переноса срока выплат. Установлен и максимальный срок переноса — 1 год.
При нарушении сроков выплаты имущественного налога без достаточных оснований собственник недвижимости должен будет оплатить еще и пеню на весь размер недоимки.
Уведомление об оплате налога на имущество
Главным нововведением в новой форме уведомления об исчислении имущественных взносов являются изменения порядка формирования бланка в случае необходимости перерасчета ранее установленной суммы взноса.
Подготовка и рассылка уведомлений осуществляется только для тех адресатов, которых коснулся перерасчет, а не для всех налогоплательщиков, проживающих в данном регионе.
При перерасчете в бланке уведомления указываются следующие сведения:
- величина ранее начисленной суммы;
- сумма снижения или доплаты.
Также добавились варианты вручения уведомления. Документ может быть направлен следующими способами:
- по почтовому адресу налогоплательщика;
- по электронной почте — для физических лиц, имеющих личный кабинет налогоплательщика.
Правовой статус жилья
Квартира, оплата которой произведена с использованием кредитных средств, согласно законодательству и стандартному ипотечному договору переходит в собственность заемщика. Но в то же время, она находится в залоге у банка. Иногда в таких ситуациях возникает уверенность в том, что если имущество заложено, то до момента погашения долга, оно принадлежит кредитору. Это неверно.
Платится ли налог на имущество, если квартира в ипотеке? Квартира, приобретенная в ипотеку, является собственностью заемщика, следовательно, ему нужно платить за нее налог на имущество.
При регистрации сделки купли-продажи с обременением в виде ипотеки в ЕГРП делается запись о том, что данное имущество действительно находится в залоге у банка, но находится в собственности у заемщика.
Данное право собственности ограничено: объект нельзя продать, не получив разрешения банка. Однако согласно закону собственником становится заемщик, и он обязан нести все финансовые расходы, возникающие на основании данного права собственности, в том числе, платить налог на имущество физических лиц.
Налог с ипотеки – как вернуть проценты
Налоговую компенсацию за проценты с покупки жилья в кредит можно получать каждый год. Для этого нужно регулярно в конце отчетного периода подавать налоговую декларацию и справку из банка об уплаченных процентах.
Вычет с налога по процентам также можно получить единовременно, обратившись в ФНС либо у работодателя в виде заработной платы без вычета НДФЛ.
Компенсацию можно получить, независимо от того, как вы получали ипотеку – самостоятельно через банк или с помощью ипотечных брокеров. Например, если обратиться в компанию Дом Будет можно оформить жилищный заем на условиях, выгодно отличающихся от банковских предложений. При этом на одобрение можно рассчитывать даже без официального трудоустройства и первоначального взноса. Не является помехой также испорченная кредитная история (при условии, что нет открытых просрочек).
Специалисты компании помогут оформить ипотеку, если планируется приобретение жилья в Москве и МО, Санкт-Петербурге и ЛО, тип недвижимости не имеет значения, заем выдается на любой объект. При этом право на получение налогового вычета сохраняется.
Особенности налога на квартиру в ипотеке
В Налоговом Кодексе РФ перечислены категории лиц, освобожденных от уплаты налогов. Также установлены меры ответственности для тех, кто уклоняется от назначенных выплат или имеет задолженность.
Если вы сомневаетесь, надо ли платить налог на имущество, если квартира в ипотеке, ознакомьтесь со статьей 400 НК РФ. Граждане, которые приобрели недвижимость в рамках кредитной банковской программы, обязаны уплачивать налог на квартиру в ипотеке.
Собственники жилья обязаны производить фискальный платеж, исходя из кадастровой стоимости жилья. Оплата должна поступить не позднее 1 октября, иначе платеж будет считаться просроченным.
Налогообложению подлежат дома, квартиры, гаражи, комнаты, дачи, другие строения и помещения, доли в объекте, приобретенные по ипотеке.
Три года не приходят уведомления о налоге на недвижимость
Если гражданин все же не получает от налогового органа уведомления об уплате налога, это не означает, что он освобождается от платежей за период, когда уведомления не приходили. Согласно п. 2.1 ст. 23. НК РФ, граждане обязаны сообщить об облагаемых налогом объектах в налоговую службу, если не получили уведомление и не заплатили налог за период владения им. За непредставление указанного сообщения гражданину грозят санкции, предусмотренные п. 3 ст. 129.1. НК РФ, а именно штраф размером 20% от суммы неуплаченного налога за объект, по которому не предоставлена информация в госорган.
В таком случае не нужно нервничать. Причин может быть несколько. Например, это может быть сбой системы, специальной базы, в которой хранится информация о налогоплательщиках, и с помощью которой рассылаются платежные уведомления.