Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям при оформлении ипотеки на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
Какие документы принести в орган опеки
Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:
- Паспорта граждан, которые подают заявление.
- От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
- Свидетельства на рождение детей.
- Подтверждение регистрации брака или развода.
- Бумаги на продаваемое жилье.
- Бумаги на покупаемое жилье.
На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:
- подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
- доказательства технического состояния – планы, паспорта;
- основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
- справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
- подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.
Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:
- предварительный договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- технические разрешения и справки.
Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.
Последствия не предоставления доли при использовании материнского капитала
По законодательству не существует нормативных актов, предусматривающих тот или иной вид ответственности за невыделенную долю ребенку в квартире.
Часто прокуратура ограничивается принуждением к оформлению части жилья. Родители же жалуются на нехватку времени, а некоторые вовсе не желают регистрировать на ребенка часть жилья, так как планируют продать его. Уже известно, что продажа квартиры с несовершеннолетним собственником затягивается из-за обязательного обращения в органы опеки. Не факт, что в новом жилье будет размер доли такой же, как и в предыдущей.
Встречаются случаи, когда обналичивают материнский капитал не по назначению. Согласно законодательству, такая процедура является мошенничеством и накладывается штраф в размере 120 тысяч рублей и лишают свободы.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
— До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
— От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
— От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается ограниченно дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
При достижении 18-летнего возраста владелец недвижимости становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться ею — продать, подарить или использовать в качестве залога. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 лет работает по трудовому договору или состоит в браке, он также получает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?
Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.
Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.
Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.
Как выписать несовершеннолетнего из квартиры?
Выписка ребенка со старого адреса регистрации без гарантии оформления по новому месту проживания не производится.
Вероятно, потенциальный покупатель квартиры не решится заключать договор покупки квартиры без выписки ребенка. Поэтому стоит подыскать промежуточный вариант регистрации и предварительно зарегистрировать несовершеннолетнего по новому адресу.
Порядок прописки зависит от формы права ребенка на квартиру.
Если несовершеннолетний участник продажи в полном объеме владеет жильем на праве собственности или обладает долей, выписать его можно только с разрешения государственной опеки. Для этого в надзорную структуру предоставляется пакет бумаг:
- подтверждение прав на продаваемую квартиру и новый адрес регистрации;
- техпаспорт недвижимости;
- паспорта родителей;
- детское удостоверение личности (св-во о рождении, паспорт);
- заявление по предложенной форме.
Достигший 14-летнего возраста подросток направляет в ООП письменное согласие на снятие с регистрации и оформление по предложенному адресу. Экспертиза документации осуществляется за 14 суток, после чего выносится решение.
Следующий шаг — обращение в миграционное подразделение ОВД по месту регистрации для выписки и последующей регистрации в новой квартире. От претендентов понадобится собрать два пакета документов.
Для выписки:
- удостоверения личности всех участников сделки;
- разрешение ООП;
- правоустанавливающее основание на квартиру;
- лист убытия со старого адреса;
- заявление на снятие с учета: за малолетнего оформляют его родители, 14-летний подросток подписывает документ самостоятельно.
Для прописки:
- удостоверения личностей родителя и ребенка;
- свидетельство о праве собственности на жилье или согласие собственника, готового прописать на своей территории;
- лист прибытия;
- разрешение опеки;
- заявление.
На проведение регистрационных действий отводится 3 суток.
При снятии с учета несовершеннолетнего без прав на собственность разрешение опеки не потребуется. Можно сразу обращаться в миграционное подразделение.
Действительность договора купли-продажи напрямую зависит от его документального обеспечения. Так, для того, чтобы нотариус удостоверил сделку, а Росреестр зарегистрировал переход права собственности, к договору должны прилагаться следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).
Когда могут отказать в продаже доли?
В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.
Отрицательный ответ может быть дан, если:
- недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
- покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
- в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
- инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
- приобретаемое жилье не достроено;
- заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.
Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Ответственность за неисполнение
На сегодняшний день законодательство Российской Федерации не имеет никаких нормативно-правовых актов, документов, которые будут следить за исполнением выдела долей в недвижимом имуществе для несовершеннолетних детей. Если углубиться в законодательную базу, то нигде не прописана ответственность, которая будет лежать на плечах родителей за то, что они не выделили части в квартире ребёнку.
Несмотря на это, опекуны должны серьезно относиться к подобным документам, поскольку они затрагивают интересы и права несовершеннолетних лиц.
Очень много встречается ситуаций, когда родители пренебрегли данным правом или правилами и были притянуты к ответственности, в том числе и к уголовной.
Саму сделку могут признать недействительной, если хотя бы один из документов имеет неточности, исправления, коррективы или недостоверную информацию.
Стоит отметить, что сделку аннулируют, если ранее квартира была куплена на этапе застройки по договору долевого участия, а затем продана без оформления права собственности на долю в недвижимости несовершеннолетним лицом.
Не стоит прибегать к подобному обману, потому что проверка будет инициирована прокуратурой, органами опеки и попечительства, а также правоохранительными органами Российской Федерации.
Любые споры должны быть решены в судебном порядке, а согласно статье 65 Семейного кодекса Российской Федерации место фактическое проживание детей, в том числе и место регистрации при раздельном жилье опекунов (к примеру, в результате развода родителей) определяется родителями на основе соглашения. При отсутствии данного документа устанавливать с кем будет жить ребёнок будет суд.
Право детей на недвижимость
Решая проблемы по семейному праву, участвуя в спорах с наследственностью, клиентам юридической компании mirzoev.pro, г. Санкт-Петербург приходится пользоваться консультацией опытных юристов и адвокатов.
Наши эксперты помогут быстро найти правильный ответ на вопрос – как выделить ребенку долю в квартире и не нарушить при этом ничьих интересов.
Нуждаясь в правовой помощи, решая задачи по узакониванию объектов недвижимости, люди должны помнить, что:
- Необходимо придерживаться принципа соблюдения прав детей на квартиры их родителей, земельные участки, частные дома;
- Требуется точно установить – кому законно принадлежит рассматриваемый объект недвижимости;
- Ребенок может иметь право на жилье своих родителей, выступать законным собственником дома, квартиры, земельного участка или других спорных объектов.
Если родители приобретают объекты недвижимости – какие правовые последствия для их детей вытекают в результате такой покупки?
Не всегда происходит выделение доли в квартире несовершеннолетнему, если его родители купили новый объект. По законодательству РФ, покупка недвижимости за средства родителей, не во всех случаях может создавать у ребенка права собственности на оспариваемый объект. Руководствуясь нормами Семейного Кодекса РФ, стоит отметить, что:
- Все имущество, купленное супругами в браке, представляет их частную и личную собственность;
- Приобретаемые родителями квартиры, дома, земельные участки принадлежат мужу и жене, но и их дети имеют определенное и законное право на жилую недвижимость.
- Если стал вопрос – как выделить долю несовершеннолетнему ребенку в квартире, необходимо четко понимать, что права на недвижимость родителей у каждого несовершеннолетнего представлены:
- Возможностью пользоваться, проживать и быть прописанным в купленной квартире;
- В зависимости от ситуации, дети могут иметь право на наследство или требовать обязательную долю, которая уже принадлежит им законно. Это касается приватизированных объектов, в которых дети являлись полноценными хозяевами (официально узаконенных квартир или домов).
Если интересует вопрос – можно ли выделить долю ребенку в другой квартире, то прежде, чем оформлять сделку купли-продажи на спорный объект, продавать недвижимость, необходимо:
- Получить официальное согласие от органов опеки и попечительства;
- Продавая квартиру, чтобы приобрести новую, эти две сделки необходимо совершить в один день;
- Когда новую недвижимость еще не подобрали, ребенка требуется на время прописать на площади, которая будет не меньше прежней. Дом или квартира должны соответствовать всем требованиям комфортного жилья.
Руководствуясь основополагающими и нормативно-правовыми актами в сфере семейных правоотношений, юристы за основу берут Семейный кодекс.
Поэтому, отвечая на вопрос, можно ли выделить долю ребенку в ипотечной квартире сразу – ответим категоричное «нет», нельзя.
Альтернативным решением может стать составление нотариального обязательства о выделении определенной доли детям, но только после выполнения всех обязательств по оформленной ипотеке.
Правовые последствия для несовершеннолетних
Следует понимать и то, что при приобретении недвижимых объектов, правовых последствий в результате заключения сделки не избежать. Не всегда доля несовершеннолетнего выделяется при покупке квартиры. В соответствии с законодательством Российской Федерации, если имущество было приобретено на личные средства его родителей, то это не всегда даёт право собственности детям.
Предлагаем ознакомиться: Как отсудить квартиру у собственника: 3 основных варианта
Последствия, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации:
- Недвижимость, приобретённая супругами за время официального брака, по закону считается их личной собственностью;
- Несмотря на то, что купленная квартира, дом или земельный участок принадлежит супругам, несовершеннолетние обладают законным правом на жилое имущество;
- Права детей на жильё включают в себя возможность пользоваться жилым помещением (жить там и оформлять регистрацию), а также возможность наследовать объект и требовать выделения отдельной доли (в частности, если квартира прошла приватизацию).
Можно ли выделить долю ребенку в другой квартире
Никаких проблем не возникает, пока семья проживает в квартире, где каждый из членов семьи имеет свою часть. Но при рождении последующих детей нередко встает вопрос о расширении жилья, при этом проблема может быть решена несколькими путями, например, продажа первичной маленькой квартиры и покупка новой, более просторной.
Одним их условий переноса является сохранение размера детской части собственности, то есть, доля ребенка в новой квартире в процентном соотношении не может быть меньше, чем в старой.
Для того, чтобы выделить детскую долю в другом жилом помещении, необходимо:
- Получить разрешение органов опеки и попечительства.
- Иметь на руках заключение о возможности выделения части в ином жилом помещении.
- Оформить нотариальное разрешение на отчуждение детской доли и последующую продажу объекта недвижимости.
Например, супруги Соболевы и их двое несовершеннолетних детей проживали в малогабаритной двухкомнатной квартире, оформленной в общей долевой собственности. Каждый из членов семьи имел в собственности 1/4 часть жилого помещения. Стоимость квартиры составляла 1,8 млн. рублей.
Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)
- Что делать по закону, если мать не платит алименты на ребенка
- Юридическая помощь детям сиротам
- Условия и документы на получение земельного участка на третьего ребенка в 2020 году в Москве
- Условия получения и размер материнского капитала на второго ребенка после 2020 года
- ФЗ 159 о дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей сирот
- Фиксированные алименты на ребенка по новому закону 2020 года, если отец работает
- Форма соглашения об уплате алиментов на несовершеннолетнего ребенка: образец 2020 года
Когда дети немного подросли, родители решили улучшить свои жилищные условия и купить трехкомнатную квартиру, оформив ипотечный кредит, при этом они намеревались продать старую квартиру, чтобы иметь средства для первичного взноса.
Бабушка детей проживала отдельно в такой же двухкомнатной квартире. Она выделила внукам части собственности в квартире по 1/3 каждому, таким образом, их жилищные условия не только не ухудшались, а даже несколько улучшились.