Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О жилых домах блокированной застройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровая палата Забайкальского края сообщает, что в соответствии законом N 218-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса. Часть жилого дома объектом кадастрового учета не является.
Особенности юридического статуса
С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.
Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).
В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.
Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.
Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.
Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.
Обновления в Градостроительном кодексе 2022
Инновация закона (точнее, ГРК) направлена не только на упорядочивание типов недвижимости. Теперь исключается распространение региональных планов капремонта на блокированную застройку в 2022 году и далее. Прежде она сильно усложняла дело и не позволяла определить, какой домовый объект имеет право на капитальный ремонт по общей схеме, а какой нет. Соответственно, будут изрядно разгружены региональные бюджеты.
Новый закон 2022 года фактически уравнивает блокированную застройку с жилым индивидуальным строением.
Наличие подвальных помещений закон теперь не рассматривает как обязательный элемент жилой застройки, в которой выделен блок. Чердаки, мансарды также не нужны, чтобы признать при строительстве малоэтажный комплекс подпадающим под понятие блокированного. И то, что раньше в конкретном месте жила семья, также роли играть не будет. Статья, входящая в новый ФЗ 476 указывает также, что для признания соответствующей категории индивидуальный объект землевладения, где должен находиться дом, площадь может иметь любую.
Качество земли под застройку не имеет значения опять же. Участки индивидуального строительства законодательство разрешает использовать по своему усмотрению. Характер жилищного освоения — сюда относится и реконструкция жилых построек, таких как индивидуальный дом на земельном участке — вновь не играет роли согласно законам.
Блокированная застройка
Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет. Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами. Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.
Совмещенные дома – это вид строительства жилых, в редких случаях нежилых домов у которых одна или более стен примыкает к другому дому. Эта стена является общей на два дома, а между домами нет просвета. Как правила, такие дома имеют максимум три этажа, в каждом доме блоки имеют отдельный выход и свою приусадебную землю. Полное раскрытие этого термина приведено в статье 49-я часть 2 градостроительного кодекса России. Сейчас все больше становятся популярными трехэтажные блокированные дома.
Что такое блокированный жилой дом по градостроительному кодексу
В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ. Одна из них – Региональная программа капитального ремонта, в рамках которой дома, признанные аварийными или нуждающиеся в проведении капитального ремонта получают надлежащую помощь.
«. Жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации). «
Нормативно-правовая база
Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:
- Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
- Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
- Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
- ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
- Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
- Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.
В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.
Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
- Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
- Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
- Правительственное постановление от 2020 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
- Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
- Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.
Определение зданий типа ДБЗ
В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:
- число этажей насчитывает не свыше 3;
- нахождение на ограниченной территории;
- каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
- совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
- имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
- каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
- нет общедомового имущества.
Что значит дома блокированной застройки
Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.
Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.
В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.
Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.
какова цена за оценку земли для оспаривания кадастровой стоимости смотрите в статье: оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.
Как получить субсидию на приобретение жилья госслужащим, читайте здесь.
Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:
| Расположение дома на отдельном участке земли | Являющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком |
| Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имущество | Что в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов |
Что такое блокированный жилой дом и где их чаще возводят
В российском строительном кодексе домом блокированной застройки названо здание в 1-3 этажа, состоящее из 2-10 частей (квартир), каждая из которых имеет хотя бы одну общую стену (без проходов) с соседними блоками. Во всех квартирах есть выход на приусадебный участок. По сути это гибрид комплекса одноквартирных домов и многоквартирного дома с объединенными блоками.
Считать дом блокированной застройки разновидностью многоквартирного дома ошибочно, т.к. у его частей (квартир) нет общего выхода к местам общего пользования. Хотя они и имеют общие стены, но выходы на улицу у всех владельцев разные. Впервые таунхаусы появились в Англии, сейчас они очень популярны в США и многих странах Европы. Эта терминология прочно закрепилось и в нашей разговорной речи. Как бы их не называли, но эти небольшие городские строения с несколькими квартирами с общими стенами отличает экономное использование земли. На первом этаже обычно находятся технические службы: гараж, баня, котельная, прачечная, кладовки и т.п. Второй этаж служит кухней и гостиной, а третий предназначен для спален, детской и рабочего кабинета.
Блокированная постройка – это МКД или нет
Как было упомянуто совсем недавно, регламентация явления и особенностей эксплуатации блокированных застроек в РФ оставляет желать лучшего.
С точки зрения формализованного вида закона, подобные жилые дома – это вид многоквартирных строений и их строительство, регистрация, использование на практике должно осуществляться именно в этом контексте.
С другой же стороны, блокированные застройки обладают некоторыми признаками как частных строений, так и обычных многоквартирных зданий (без разделения на квартиры). Так к какому же законодательно-правовому типу их стоит относить?
Сразу отметим, однозначного ответа на поставленный вопрос нет. Ни детальное изучение законодательства РФ из-за его противоречивости, ни профильное рассмотрение конкретной ситуации не смогут дать точный ответ.
Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:
- Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
- Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
- Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
- Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
- Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
- Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
- Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.
Что такое дом блокированной постройки и его примеры
Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.
Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены. Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Приведем примеры домов блокированной постройки.
Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:
- Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
- Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
- Постановление правительства 220 2020 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
- Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
- Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
- Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
- Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.
Как законно построить блокированный дом
Поскольку законы и подзаконные акты содержат расхождения относительно того, что считать блокированной застройкой, и каким её видом, ключевым документом для начала блокированной застройки является разрешение на строительство. Для получения разрешения необходимо обратиться в местную администрацию. Как правило, выдачей разрешений занимается отдел (или управление) архитектуры и строительства администрации.
В пакет документов обязательно войдут:
Рекомендуем ознакомиться:
3 основных вида малоэтажной застройки
- заявление, образец которого предоставят в управлении архитектуры;
- правоустанавливающий документ на земельный участок (сейчас достаточно выписки из ЕГРН);
- межевой план участка;
- проект жилого дома, выполненный архитектором – членом саморегулируемой организации;
- технические условия подключения к коммунальным сетям.
Перечень документов может меняться, поскольку меняется законодательство.
По окончании строительства дом необходимо вест в эксплуатацию, для чего представить:
- правоустанавливающий документ на землю;
- разрешение на строительство;
- градостроительный план участка;
- технический план БТИ;
- акт приёмки (если строительство осуществлял подрядчик);
- документ о соответствии здания требованиям технических регламентов.
Возведение такой конструкции в первую очередь сталкивается с проблемой – под каждый блок могут выделяться отдельные участки. В связи с тем, что объединение таких блоков по документам будет идти как единое целое, потребуется также объединить выделенные части земли в одну единицу.
Получение разрешения на возведение объекта осуществляется в такие этапы:
- Оформление документов на общий земельный участок под постройку;
- Получение разрешения на возведение здания, которое состоит из отдельных блоков;
- Формирование обособленных участков для определения расположения каждой отдельной квартиры, оформление межевого плана;