Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Риски при продаже доли в однокомнатной квартире
Основные сложности при продаже доли
| № п/п | Сложности | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Перевод права выкупа | Если один из владельцев мог купить долю, но не получил уведомление или не успел сообщить о желании выкупить, он может перевести уже совершенную сделку на себя. Право возникает в течение 90 дней с момента, когда лицо узнало о совершенной сделке. |
| 2 | Наличие несовершеннолетнего совладельца | Для продажи доли в квартире, одним из собственников которой является несовершеннолетний, необходимо уведомить отдел опеки. Они будут препятствовать совершению сделки, так как вселение постороннего гражданина нарушает интересы ребенка. |
| 3 | Отсутствие покупателей | При продаже доли в однокомнатной квартире не рекомендуется заключать сделку с агентствами недвижимости. Они будут принуждать к дополнительному снижению цены и увеличивать срок продажи. Поэтому целесообразно проводить сделку лично. |
Особенности при покупке части жилья
Если вы приобрели часть жилья, то уже автоматически попадаете под исполнение правовых законов долевого имущества. Их принципы зафиксированы Гражданским законом РФ статьями 246 и 247. В них указано, что владеть, распоряжаться и пользоваться этим имуществом могут все совладельцы в равных правах. При этом необходимо учитывать интересы всех, даже тех, у кого самая меньшая часть. Как уже было сказано, по техническим причинам разделить стеной однокомнатную квартиру практически невозможно, поэтому в судовом процессе реально только установить порядок и правила пользования этим жильем. В этом вопросе суд принимает решение, учитывая отдельные обстоятельства каждого собственника:
- есть ли у собственников какие-то другие варианты жилья для постоянного проживания;
- семейное положение обоих дольщиков;
- учитывается факт проживания посторонних особ – иждивенцев;
- финансовое положение собственников и т. д.
Зарегистрироваться по адресу нового места жительства собственник части имеет право без согласия других дольщиков. Но если вы имеете семью и детей и они будут проживать с вами, то обязательно понадобится письменное соглашение всех собственников помещения. Поэтому лучше всего при покупке доли в квартире делить ее на всех членов семьи. В таком случае проблемы с другими собственниками не должны возникнуть.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Как продать долю в однокомнатной квартире
Вам понадобится
- — подтверждения рассылки другим собственникам долей в квартире предложения о продаже с указанием цены и других существенных условий и получения ими этого предложения;
- — стандартный комплект документов на долю в квартире для продажи объекта недвижимости;
- — услуги нотариуса.
Инструкция
По закону преимущественным правом покупки обладают другие собственники доли или долей в той же квартире. Продавец обязан уведомить их о продаже и в течение месяца ждать решения. Только если те откажутся или проигнорируют сообщение, можно выставлять вариант в свободную продажу. Но лишь при наличии письменных доказательств, что всеми сторонами, имеющими преимущественное право покупки, было получено предупреждение. Если все стороны отказываются от покупки и готовы оформить свидетельство об этом нотариально, можно ограничиться устным предложением и оформлением отказов. Но на практике это возможно редко.В остальных случаях оптимально рассылать предложение почтой с уведомлением о вручении.
Если же местонахождение кого-то из собственников неизвестно, придется отправить запрос по последнему известному месту жительства и взять справку из адресного стола о невозможности установить его местонахождение.
Важный нюанс — продавать свою долю третьим лицам можно только по цене не ниже предложенной собственникам с преимущественным правом ее покупки. При каждом снижении процедура с рассылкой предложений и месячным ожиданием повторяется сначала. И только после того, как все собственники других долей отказались от предложения или проигнорировали его и нашелся покупатель на стороне, можно приступать к подготовке документов для оформления сделки. В этом случае особых отличий от технологии продажи других объектов недвижимости нет.
При продаже доли в однокомнатной квартире надо быть готовым к тому, что такое предложение привлечет еще меньше покупателей, чем доля в виде части дома (особенно с отдельным входом или возможностью его устройства) или даже в виде изолированной комнаты.
Поскольку комната одна, полноценно жить в такой квартире будет невозможно. Так что лучше попробовать договориться с другими собственниками и продавать квартиру целиком, а вырученные деньги разделить пропорционально доле каждого.
Иначе если кто и заинтересуется этим вариантом, то лишь по символической цене.
Источники:
- продажа доли в однокомнатной квартире
Эх, доля ты, моя доля
В Гражданском кодексе закреплено понятие доли как части имущества, разделенного между собственниками. Квартиру может наследовать несколько человек или жилплощадь может быть приобретена несколькими собственниками. В любом случае, у каждого владельца на руках имеется определенная часть квартиры. Причем нужно понимать, что доля — это именно арифметическая часть площади жилья, которая зачастую не согласуется с физическим метражом комнат. Исключение составляет владение квартирой в равных долях, при котором жилье именуется коммунальным.
Как считать долю собственности в попугаях, то есть комнатах? Это достаточно сложный вопрос и вот почему. Представим, что мы имеем в собственности 18 кв.м., а квартира располагает комнатами 16 кв.м., 20 кв.м. и 25 кв.м. При договоренности с соседями, мы можем занимать любую комнату для проживания. Хотя, кто ж нам по собственной воле отдаст большую комнату. В случаях судебных разбирательств, претендовать мы сможем только на комнату меньшего размера, а за неучтенные метры мы можем получить компенсацию от того собственника, который их «незаконно» занимает.
В итоге, вся эта юридическая петрушка, сломавшая не одни родственные отношения, никого особо не касается, пока жильцы договариваются и решают вопросы мирным путем. А как только возникает момент Х – продажа доли в квартире одним из собственников, вот тогда и появляются споры на предмет «а что здесь мое?..». И поверьте, слишком редко эти жилищные противостояния решаются полюбовно. Отчасти поэтому многие риэлторы считают этот вид продажи самым сложным и стараются обходить данный квест стороной.
Вы меня уже одолели. Что же с вами делать?
Ребенок достиг совершеннолетия и стал совсем взрослым. Поэтому любящие родители решили выделить ему деньги на покупку собственного жилья, ведь у него доля в квартире, где он вырос. Они продают квартиру целиком, приобретают квартиру себе и отдают причитающиеся деньги ребенку.
Вот идеальный способ решить вопрос долевой собственности между родителями и детьми. В остальных случаях, где нет согласия между владельцами долей, где просто чужие люди стали хозяевами долей квартиры, реализовать легко и непринужденно свою долю в квартире практически нереально. Помимо законодательных препонов, усложняющих продажу части квартиры самостоятельно, без уведомления совладельцев, сложностью расчетов и выделения физической площади в соответствии с документальными метрами собственности, существует и моральная сторона вопроса.
Здесь как раз и кроется основное препятствие — психология человека. Нежелание менять привычный уклад, страхи и неизвестность, связанные с новым владельцем. Необходимость менять местоположение, удобства, практически все, ради одного человека, в случае договоренности продать жилье целиком. Зачем? Меня все устраивает. А твои проблемы — это твои проблемы. Пока самого не прижмет — даже дергаться не стану. Так и живем.
Вот почему реализация отдельной доли – не самый приятный процесс как для продавца, так и для агента. Много споров, конфликтов, потерянного впустую времени и стремящаяся к нулю выгода.
Ну и напоследок – друзья, любую ситуацию старайтесь оценить перспективно. Если вы по какой-то причине уже являетесь собственником доли в квартире и хотите ее продать, попробуйте для начала договориться с прочими владельцами. Продажа целой квартиры всегда выгоднее, нежели дробление. Если же решить вопрос полюбовно вариантов нет (бывают и такие «родственники»), а доля совсем ничтожная – 1/5, 1/10 даже – иногда лучше просто отказаться от нее. Денег не получите, но нервы и время сохраните.
Удачных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Как платить налоги с продажи доли
Правила уплаты налогов такие же, как и с продажи квартиры. Платить не нужно если:
- Продали единственное жилье, и срок владения им был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но оно было получено в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников. И срок владения жильем был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но срок владения им был больше пяти лет.
В остальных случаях налог платить надо.
Сумма налога зависит от вашего статуса. Для неналоговых резидентов — 30%, для резидентов РФ — 13%. Считать налог нужно не от всей суммы:
- Можно отнять от общей суммы продажи 1 млн руб. — так называемый налоговый вычет. А уже затем посчитать процент от получившейся суммы.
- Или отнять от дохода сумму расходов на приобретение доли, а затем посчитать процент. Это выгодно, если вы покупали долю, а не получили ее фактически бесплатно, например, подарком или наследством.
Пошаговая инструкция продажи доли в квартире
Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.
Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.
Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.
После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:
- об участниках с указанием паспортных данных;
- о цене;
- о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).
Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.
Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.
Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:
- заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
- оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
- подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
- паспорта сторон сделки;
- если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
- оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:
- не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
- не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.
Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
При определении порядка пользования недвижимостью, стоимость доли будет одной, а если не определен, то другой. К примеру, при назначении порядка пользования, человек становится собственником определенной комнаты. Он может ей распоряжаться,как захочет.
Когда человек получает, целую комнату?
-
Если она находится в коммунальной квартире, купленной до 2004 года, т.е. до нового Жилищного кодекса в котором нет понятия о «коммунальной квартире». Ранее такое имущество считалось самостоятельным недвижимым объектом.
-
Если куплена доля, находится в квартире, гдеесть порядок пользования и на одного собственника приходится целая комната. Порядок фиксируется документально. Сделать это можно по личной инициативе или через суд.
Продаем долю третьим лицам
Владелец доли имеет право продать свою долю остальным собственникам, но это не является его обязанностью, особенно в случае, когда у потенциального покупателя нет возможности приобрести долю. Выход – продажа неопределенному кругу лиц, но нужны оговорки. Перед выставлением доли на рынке следует убедиться, что остальные собственники не имеют желания приобрести вашу долю, ведь они обладают преимущественным правом покупки. Вы должны поставить сособственников в известность о продаже своих долей, для чего отправить каждому из них заказное письмо с уведомлением о вручении. В письме требуется указать цену и условия продажи. На ответ есть 30 календарных дней – отсчет начинается с даты получения ими вашего письма, что подтверждает уведомление о вручении, либо с даты возврата письма за истечением срока хранения.
Не стоит торопиться и на 31-й день заключать договор с любым лицом, которое не обладает преимущественным правом покупки, ведь нередко письма отправляются в последний день срока, так что к 30 дням набросьте сверху период на доставку письма с ответом. Если не хотите ждать истечения положенного 30-дневного срока, вам необходимо взять у каждого сособственника письменный отказ от приобретения вашей доли. Тогда вы сразу сможете приступить к продаже своего имущества. Бывает, в ходе переговоров изменяется цена – к примеру, вы первоначально решили продавать доли за 2,0 млн руб., но в ходе переговоров с покупателем без преимущественного права на покупку решили сторговаться на 1,8 млн руб. Тогда необходимо повторно получить отказы от остальных дольщиков. В противном случае они имеют право оспорить вашу сделку, добиться признания ее недействительной и принудить вас продать доли по последней цене – 1,8 млн руб., которая уже их устраивает.
Чаще всего владельцем доли в квартире человек становится при вступлении в права наследования или при разделе имущества после развода. Первый и самый простой вариант использования имущества – это пользоваться своей долей в квартире, жить там и налаживать общий быт с другими жильцами. Из юридических тонкостей здесь – оформление раздельных лицевых счетов, в остальном все сводится к вопросам личного комфорта и уюта.
Собственник доли для разделения финансовой нагрузки и получения личного лицевого счета должен обратиться со свидетельством о государственной регистрации и паспортом в ЖЭУ для заключения договора об оказании услуг. Таким же образом нужно заключить другие договоры: на воду, на свет и пр.
Доли бывают разные – кто-то владеет 70% квартиры, кому-то принадлежит только 15% жилого помещения. Если ваша доля составляет хотя бы одну жилую комнату, то вы можете отделить ее от всей квартиры замком на двери. Если нет, то по закону вы имеете право проживать и находиться в квартире, но при этом не должны препятствовать перемещению других людей по всей жилой площади.